ナ行　不動産言語

• 内容証明郵便　

差出人が送った手紙（書面）の写しを郵便局が保存することにより、郵便局が手紙（書面）の内容を公的に証明するという制度である（郵便法第63条）。
ただし内容証明郵便はあくまで手紙の内容を証明するだけであり、その手紙が相手方に到達したことまで証明するものではない。そのため通常は「配達証明付の速達書留内容証明郵便」として郵送するのが一般的である。

内容証明郵便を出すことができるのは、地方郵便局長が指定する郵便局に限られており、小さな郵便局では取り扱わない。

内容証明郵便を書く要領は次のとおりである。
1）紙に次の字数で文章を書く。（句読点も１字として計算する）
・縦書きの場合：1枚につき1行20字以内、１枚26行以内（520字以内）
・横書きの場合：1枚につき1行26字以内、１枚20行以内（520字以内）
2）使用できる文字は原則としてひらがな、カタカナ、漢字、および数字である。アルファベットは、氏名、会社名、地名、商品名などの固有名詞だけに使うことができる。また一般的に使用されている記号は使うことができる。
3）紙の大きさや種類は自由である。B5、A4、B4、コピー用紙、ワープロ用紙などでよい。また手書きでもワープロ打ちでもプリンターからの出力でもよい。
4）上記1・2・3の要領で作成した手紙のコピーを普通のコピー機で2部作成する。
5）手紙が2枚以上の紙になるときは、綴目（とじめ）に契印（けいいん）を押す。（2枚以上からなる手紙の1枚目と2枚目にまたがって印鑑を押すことを「契印」という。契印に使用するのは、実印や代表者印である必要は無く、認印〔会社の場合は社印〕でよい）
6）ひとつの封筒に、手紙に書いた相手方の住所氏名・自分の住所氏名と同一のものを書く。

内容証明郵便を郵便局で発送する手続は次のとおりである。
1）用意した封筒、手紙、そのコピー2部、印鑑（実印や代表者印である必要は無く、認印〔会社の場合は社印〕でよい）を郵便局に持参する。印鑑を持参するのは契印を忘れた時や郵便局で指摘を受け訂正をするために必要になる可能性があるからである。
2）書留、配達証明付き、内容証明、速達で郵送の手続をする（料金は合計で1,490円。ただし手紙が1枚を超えると、超えた分1枚につき250円が加算される。また封筒の大きさ・重量により料金が加算される場合がある）。
3）コピーの1部に「この郵便物は○年○月○日第○号書留内容証明郵便物として差し出したことを証明します。○○郵便局長」と押印されたものが返却される。この押印されたコピーは手紙の差出人が保管する（残りのコピー1部は郵便局に5年間保管される。手紙そのものは相手方に郵送される）。　

• 長押　

柱の側面や鴨居の上部などに取り付ける化粧材のこと。壁を装飾するための水平材で、断面は台形である。本来は、軸組を引き締める効果もあったとされている。取り付ける位置によっては天井長押、内法長押などと呼ぶ。　

• 生放流　

下水道が完備されている区域を「下水道の処理区域」という。

下水道の処理区域では、汚水を各住戸の浄化槽で浄化する必要がなく、汚水をそのまま公共の下水道管（汚水管）へと放流することができる。このことを不動産業界では、汚水を生のまま放流できるという意味で「生放流（なまほうりゅう）」と呼んでいる。

ただし不動産販売のパンフレット等では「下水：公共下水道へ直接放流」のように表記する方が一般に理解しやすいと思われる。

• 縄縮み　

土地登記簿に記載された土地面積よりも、実際の土地の面積が小さいことをいう。

• 縄伸び　

土地登記簿に記載された土地面積よりも、実際の土地の面積が大きいことをいう。

• 納戸　

• 2項道路　

建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。
「みなし道路」とも呼ばれる。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2メートル以上の長さで接していなければならないと定めている。

ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4メートル以上あることが必要とされている（建築基準法第42条第1項）。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4メートル未満の道が多数存在しているため、次のａ～ｃの条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている（建築基準法第42条第2項）。

a）幅が4メートル未満の道であること
b）建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
c）特定行政庁は知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2メートル以内には建築ができないという制限（セットバック）があるので特に注意したい。　

• 二世帯住宅　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　親世帯と子世帯が一緒に住まう住宅で、その状況を考慮されたつくりのものをいう。少子化に伴う親子関係の密着度の増加、限られた土地の有効活用等が一緒に住まう理由の一つとして挙げられる。形状的にはいくつかのパターンがあり、それぞれのライフスタイルに合うものとする。いずれも税金や公的融資上の優遇措置がある。　

• 二重床工法　

防振・遮音・断熱（防寒）を目的として床板を二重に張り、床板の間に空間をつくるもの。スラブの上に根太、支柱を配置した「置き床工法」、床板を弾力性のある防振材で支持し、主要構造体と絶縁することによって音の伝搬を遮断する「浮床工法（単に浮き工法ともいう）」がある。　

• ニッチ　

廊下やホールなどの壁を凹状にえぐった部分のこと。西洋建築によく見られる。草花や彫像等を収めるためのスペースで、飾り棚として使用されることが多い。　

• 二方道路　

正面と裏面に路線（道路）がある土地のこと。

• 日本住宅性能表示基準　

（品確法）に基づき、国土交通大臣が定めた住宅性能の表示に関する基準のこと。

登録住宅性能評価機関はこの基準に従って住宅性能評価書に住宅性能の評価の結果を表示しなければならない（品確法第3条、第5条）。
この日本住宅性能表示基準は、国土交通大臣が必要に応じて公聴会を開催し、社会資本整備審議会の議決を経て、告示したものである（同法第3条）。

具体的には、平成12年7月19日の告示により、この日本住宅性能表示基準が定められた。その後、住宅性能評価の対象として既存住宅（建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のこと）が追加されたことにより、日本住宅性能表示基準は平成14年8月20日に大幅に改訂されている。

この日本住宅性能表示基準の内容は次のア・イのとおりである。

ア）新築住宅に関する表示基準
日本住宅性能基準では、新築住宅に関する住宅性能評価書に表示すべき事項を下記の9分野（29項目）と定めている（同基準別表第1）。
1：構造の安定に関すること
2：火災時の安全に関すること
3：劣化の軽減に関すること
4：維持管理への配慮に関すること
5：温熱環境に関すること
6：空気環境に関すること
7：光・視環境に関すること
8：音環境に関すること
9：高齢者等への配慮に関すること

新築住宅に関する住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書と「新築住宅の建設住宅性能評価書」という2種類が存在するが、どちらの評価書においても表示すべき事項の範囲と表示方法は全く同一である（ただし上記6のうち「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては「建設住宅性能評価書」だけで表示すべき事項とされている）。

新築住宅に関する住宅性能評価書には、原則として上記1から9のすべての事項を記載するべきである。ただし、依頼者の要望により上記8のうちの「重量床衝撃音対策」「軽量床衝撃音対策」「透過損失等級（界壁）」「透過損失等級（外壁開口部）」と、上記6のうちの「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては、性能評価を実施しないことができる。（同法施行規則第3条第2項および国土交通省告示「住宅性能評価を受けなければならない性能表示事項を定める件」より）。

イ）既存住宅に関する表示基準
既存住宅に関する住宅性能評価書は「既存住宅の建設住宅性能評価書」である。この既存住宅の建設住宅性能評価書に表示すべき事項は次の1および2である（同基準別表2－1より）。
1：現況検査により認められる劣化等の状況
2：個別性能に関すること
このうち2の個別性能については「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野（21項目）の表示事項が定められているが、どの分野について評価を行なうかは依頼者の自由意思に委ねられている。

また新築住宅に関する表示事項のうち「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野については、既存住宅の表示事項からそもそも除外されている。
このため既存住宅の建設住宅性能評価書においては「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野に関する表示を行なうことができない。ただし登録住宅性能評価機関が、法律外の独自のサービスとしてこれら3分野の査定を実施することは可能である。　

• 任意規定　

法律の規定であって、当事者の意思によって適用しないことができるような規定のことを「任意規定」という。また同じ意味で「任意法規」ということもある。

この反対に、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定は「強行規定」と呼ばれる。　

• 任意代理　

本人と代理人との間の代理権授与行為（授権行為ともいう）によって発生する代理権のこと。
これに対して本人・代理人の意思に関係なく、法律によって発生する代理権は法定代理と呼ばれる。

• 認定死亡　

死亡の可能性が非常に高い場合に、特別失踪による失踪宣告をまたずに、ただちに死亡とする制度のことを「認定死亡」という（戸籍法89条）。

具体的には、水難・火災・爆発などに遭遇し、死亡したことが確実であるが、死体が確認できない場合には、これを取り扱った官公署（警察署・海上保安庁など）からの死亡報告により、死亡地の市町村長が本人戸籍簿に「死亡」の記載をする。

この場合、死亡とされた日において本人は死亡したこととなるので、ただちに相続が開始し、婚姻が消滅する。　

• 貫　

壁面において、柱どうしを水平方向につなぐ材のこと。
伝統的な日本家屋の真壁（しんかべ）では、貫を利用して壁の下地を設けていた。

• 抜き行為　

ある依頼者（売主・買主・貸主・借主）が、ある宅建業者との間で媒介契約または代理契約を締結しているにもかかわらず、他の宅地建物取引業者がその依頼者を誘引して媒介契約又は代理契約を締結することを「抜き行為」という。

依頼者の側から見た場合、先行する宅地建物取引業者と後行する宅地建物取引業者との間で二重に媒介契約又は代理契約を締結することになる場合もあれば、先行する宅地建物取引業者との媒介契約又は代理契約を解除して、後行する宅地建物取引業者との間でのみ媒介契約又は代理契約を締結する場合もある。

いずれにしても先行する宅地建物取引業者からすれば、依頼者を「抜かれた」ものと捉えることができるため、トラブルを招きやすい行為である。

なお、依頼者と先行する宅地建物取引業者との間で締結されていた媒介契約が「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」である場合には、依頼者は当該媒介契約にしたがって違約金を支払うこととなる可能性があるので、注意が必要である。

また、依頼者と先行する宅地建物取引業者との間で締結されていた媒介契約が「一般媒介契約」（明示型・非明示型）」である場合には、依頼者は明示義務や通知義務を怠れば、当該媒介契約にしたがって違約金を支払うこととなる可能性がある

• 布基礎　

連続フーチング基礎ともいう。
建物の土台にそって、切れ目なくフーチングを築造した形状の基礎である。
建物の土台と布基礎は金物で緊結されている。
なお布基礎は通常は鉄筋コンクリート造である。　

• ぬれ縁　

• 農業委員会　

市町村ごとに設立された農業に関する行政機関。
農業委員会は、農地を農地として売買することを許可する権限を持つ。

また市街化区域内において農地を宅地に転用する場合や、農地を宅地に転用する目的で売却する場合には、農業委員会への事前の届出が必要である。　

• 農業振興地域　

農業振興地域の整備に関する法律）により、知事が指定する地域のこと。

農業復興地域は、相当規模の農地があり、農業経営が近代化しやすいような条件の整っている広い地域について指定される。

農業振興地域に指定されると、市町村は「農業振興地域整備計画」を作成しなければならず、この計画により農業関係の公共投資が大規模に行なわれることとなる。

• 農振法　

「農業振興地域の整備に関する法律」（昭和44年法律第58号）のこと。農業の近代化をすすめ、農業への公共投資を推進することを目的とする法律である。

• 農地　

一般的には「耕作の目的に供されている土地」を「農地」と呼ぶ（農地法第2条第1項）。

実際には、ある土地が「農地」であるかどうかをめぐって争いがあることが少なくない。ちなみ、過去の裁判例では次の1・2のような基準が設けられている。

1：「農地」であるかどうかは、登記簿上の地目とは関係がない。たとえ地目が「原野」であっても、現状が「耕作目的の土地」であれば「農地」となる。

2：「農地」とは継続的に耕作する目的の土地である。住宅を建てるまでの間、一時的に野菜を栽培しているような家庭菜園などは「農地」ではない。その反面、たとえ休耕地であっても将来にわたって耕作する目的のものは「農地」である。

実務的には、宅地であるのか農地であるのか判断が分かれるような土地について取引を行なう場合には、市町村の農業委員会において確認を受けることが最も安全である。

• 農地の宅地転用（市街化区域における～）　

市街化区域内の農地について、農地の所有者が農地を宅地にする場合には、その農地がある市町村の「農業委員会」に対して、宅地転用に着手する前に届出をすればよいことになっている（農地法第4条）。　

• 農地の宅地転用（市街化区域以外における～）　

市街化区域以外にある農地について、農地の所有者が農地を宅地にする場合には、都道府県知事の許可を受ける必要がある（農地法第4条）。農地の面積が一定以上の場合には農林水産大臣の許可が必要とされている。（農地法第4条）。
なお採草放牧地を宅地にする場合には、上記の許可は不要である。

農家が農業用施設（温室など）を作る場合などには、原則的に上記の許可を受けることができるが、農地を宅地に転用する場合には上記の許可を取得することは難しい。

• 農地の宅地転用目的の売買（市街化区域以外における～）　

市街化区域以外にある農地について、農地を宅地にする目的で売却する場合や、農地を宅地として使用する目的で賃貸する場合には、その農地がある市町村の「農業委員会」に申請書を提出し、都道府県知事の許可を受ける必要がある（農地法第5条）。

農地の面積が一定以上の場合には農林水産大臣の許可が必要とされている。

なお上記の許可にあたっては、「農地転用許可基準」（昭和34年通達）が適用されることになっており、宅地開発のために上記の許可を取得するのは実際上困難である。
上記の許可が必要であるのに、無許可で農地の売却等を行なった場合には、その契約は「無効」である（農地法第5条第3項）。

• 農地の宅地転用目的の売買（市街化区域における～）　

市街化区域内の農地について、農地を宅地にする目的で売却する場合や、農地を宅地として使用する目的で賃貸する場合には、その農地がある市町村の「農業委員会」にあらかじめ届出をすればよいことになっている（農地法第5条）。

ただし宅地化するために、都市計画法上の「開発許可」が必要である場合には、開発許可を受けたことを証明する書面を、農業委員会に提出する必要がある。

• 農地の売買　

農地を農地として売却する場合や、農地を農地として賃貸する場合には、農地の購入者等がその農地の所在地である市町村に居住している場合には「農業委員会の許可」が必要である。また､農地の購入者や賃借人が他の市町村に居住している場合には「知事の許可」が必要である（農地法第3条）。農地が市街化区域にある場合でも、市街化区域以外にある場合でも、市街化区域以外にある場合でも、一律に上記の許可が必要とされている。

なお次の場合には、上記の許可を与えることができない（農地法第3条第2項）。

1）農地の購入者等が自らその農地を常時耕作すると認められない場合
2）購入者等が農業生産法人以外の法人である場合

また遺産の分割により、相続人等が農地を取得する場合には上記の許可は不要である。

上記の許可が必要であるのに、無許可で農地の売却等を行なった場合には、その契約は「無効」である（農地法第3条第4項）。　

• 農地法　

「農業振興地域の整備に関する法律」（昭和44年法律第58号）のこと。農業の近代化をすすめ、農業への公共投資を推進することを目的とする法律である。　

• 農用地区域　

農振法（農業振興地域の整備に関する法律）により知事が指定した「農業復興地域」の中で指定される区域である。

農業振興地域の中において農業基盤の整備をすすめる区域であり、農業関係の公共投資が重点的に投入される区域である。そのため、農地法では、農用地区域内の農地について、宅地転用や宅地転用目的の売却を、厳しく禁止している。

• 延べ面積　

建築物の各階の「床面積」の合計のこと。

なお、容積率算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。

1）自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積（床面積の合計の5分の1まで）
2）建築物の地階（その天井が地盤面からの高さ1メートル以下にあるものに限る）の住宅の用途に供する部分の床面積（住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで）
3）共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積（限度なし）　

• 延べ床面積　

延べ面積

• 法面　

宅地としては利用できない切土や盛土における傾斜面のこと。「法（のり）」ともいう