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宅地建物取引業法第5条第1項（免許基準）では、その事由に該当した場合には宅地建物取引業の免許を与えることができない事由を列挙している。これらの欠格事由における役員とは次の1および2の者を指しており、実質的に支配力を有する者を含む幅広い概念である。 1：業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者 2：相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者 このように、名称の如何を問わず、宅地建物取引業を営む法人または個人に対して、実質的に支配力を有する者を、宅地建物取引業法第5条第1項（免許の基準）では「役員」と呼んでいる。 |
防火地域と準防火地域にあるすべての建築物は、耐火建築物または準耐火建築物としない場合には、その屋根を不燃材料で造り、または不燃材料でふくことが必要である（建築基準法63条）。 しかしその反面、防火地域または準防火地域以外のエリアでは、この屋根不燃化の規定（建築基準法63条）は適用されない。 そこで建築基準法では、こうしたエリアであっても、特定行政庁の判断により、屋根の不燃化を強制できるという制度を設けている。これが「屋根不燃区域」である。 具体的には、特定行政庁が、防火地域または準防火地域以外のある区域を「屋根不燃区域」に指定すると、その区域内では屋根を不燃材料で造り、または不燃材料でふかなければならないことになる（建築基準法22条）。 またこの「屋根不燃区域」に指定されると、外壁や軒裏について特別な防火規制をクリアーしなければならないことになる（建築基準法23条・24条・24条の2）。 この「屋根不燃区域」を指定するには、都道府県都市計画審議会または市町村都市計画審議会の意見を聴く必要がある。 実際にこの「屋根不燃区域」は、木造家屋が密集する地域などで広汎に指定され、都市の防火に大きな役割を果たしている |
ユ
住まいにおける家事作業の中心となる室のこと。家事作業をするために必要な設備が集中的に設けられ、作業台なども整備される事も多い。台所の近くに設置されることが多い。 |
水質汚濁防止法において定められた26種類の物質のこと。 水質汚濁防止法では、人の健康に被害を生ずる恐れが大きい物質として、水質汚濁防止法施行令第2条で次の26種類の物質を指定している。 水質汚濁防止法の有害物質は具体的には次の通りである（平成14年12月13日以降）。 |
水質汚濁防止法施行令第1条で指定された101種類の特定施設のうちで、特定有害物質製造・使用・処理している施設のこと。 環境省の調べ（平成12年度）によると、101種類の特定施設を設置している工場・事業場等は、全国で約30万ヵ所にのぼる。しかし有害物質使用特定施設は、全国で約27,000ヵ所にとどまると環境省では推計している。 なお、ダイオキシン類については、ダイオキシン類対策特別措置法おいて規制されていることを理由として、土壌汚染対策法の特定有害物質からは除外されている。そのため、廃棄物処理施設等については土壌汚染対策法の有害物質使用特定施設から除外されるケースが多いものと思われる。 さらに、敷地面積が300平方メートル以下の工場・事業所の敷地（周辺の地下水が飲用に供されている等の状態にないものに限る）については、同情汚染状況調査を行なう必要が生じた場合であっても、土壌ガス調査・土壌溶出量調査は実施する必要がないとされている（土壌汚染対策法施行規則附則第2条）。 このため、小規模なクリーニング店については有害物質使用特定施設に該当する場合であっても、事実上、土壌汚染状況調査が実質的に免除されていると言うことができる。 なお、社団法人土壌環境センターでは、平成11年12月の時点で、特定有害物質およびダイオキシン類と重金属を扱う工場・事業場が全国で最大限に見積もって92万8千ヵ所あるものと推計している。 |
市街化区域における遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定める地区。 この地区は、市街化区域内で相当規模の土地が低・未利用の状態のまま存続しつづけることで、周辺地域の計画的な土地利用に著しく支障をきたす場合を想定し、そのような場合に市町村が適切に指導・助言・勧告をすることにより、積極的な土地利用を促そうとする制度である。 |
有形の文化的所産であって、わが国にとって歴史上または芸術上の価値が高いもの（これらのものと一体化している土地等を含む）を「有形文化財」という（文化財保護法第2条）。 |
不動産の登記を申請する際に、登記申請書等の必要書類を、郵便で郵送することによって申請することをいう。 従来の不動産登記法では、権利の登記については出頭主義を採用していたが、不動産登記法の全面改正（平成17年3月7日施行）の際に、不動産登記のオンライン申請が新設されたことにより、この出頭主義は廃止された。これに伴い、出頭しないで申請できる「郵送申請」が解禁されたものである（旧不動産登記法第26条第1項「出頭主義」の廃止）。 なお郵送申請に特有の問題として、申請書類が登記所の窓口に到達した時点が、登記受付時点となる。このため、同一の不動産に関する2個以上の登記申請が、同時に受け付けられる可能性がある。この点につき不動産登記法では、それらの申請を「同時にされたものとみなす」として解決している。この場合、受付番号も同一となる（不動産登記法第19条第2項、第3項） |
老人福祉法第29条にもとづく民間の老人ホーム。60歳以上の高齢者が常時10人以上入居し、食事の提供などのサービスを受ける老人ホームのこと。有料老人ホームは、特別養護老人ホームの民間版と言えるもので、入所者は契約によって入所する。入居一時金、入居費用ともに非常に高額であるのが一般的である。 |
木造建築物において、床面を支えるための骨組のことを「床組」という |
耐震性を高める布基礎（ぬのきそ）が普及した結果、床下の湿気により、土台が木材腐朽菌のせいで腐食するなどの問題が起きるようになった。 そのため法律（建築基準法施行令第22条）では、床下の換気について、「壁の長さ5メートルごとに布基礎に換気用の穴（300平方センチ以上）を設けて、その換気孔にねずみの侵入を防止するための格子などを付けること」を義務付けている。 ただし、他の有効な床下防湿の措置を講じたときは、換気孔を設ける必要はない。 |
建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積を言う（建築基準法施行令2条1項3号）。 なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省（現国土交通省）が、通達（昭和61年4月30日付建設省住指発第115号）によって詳しい基準を設けている。 |
浴槽と床・壁・天井を一体成型した強化プラスチック製の浴室のこと。浴槽だけのものと、浴槽・便器・洗面台を一緒にしたものがあり、後者は単身者向けのマンションなどでよく用いられている。 |
ヨ
地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができるという権利のことである（民法第280条）。 例えばA氏が、自分の所有地から公道に出るために、B氏の所有する土地を通行しようとして、B氏の所有地の一部について通行地役権を取得し、通行路を作ったとする。 |
小屋組に斜材を組み入れて、水平方向の力に対して強い構造としたもの。 |
老人福祉法第20条の4、第11条1項1号にもとづく老人福祉施設のひとつ。特別養護老人ホームに入所するにいたらない程度の要介護状態にある65歳以上の高齢者や、経済的に困窮している65歳以上の高齢者を受け入れるものである。 |
コンクリートやモルタルを硬化させて性能を安定させ維持できるよう保護すること、また、左官や塗装の仕上がり面を防護することをいう。cureには療養、治療という意味があるように、水分を補給したり、温度条件を保つなどの対応が必要で、こうした行為を含めて養生という。 |
延べ面積を敷地面積で割った値のこと。 建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。 |
法律行為の重要な部分のことを「要素」という。この「要素」に関して錯誤がある場合には、民法第95条により意思表示をした本人を保護し、法律行為を原則的に無効としている |
建築できる建物の種類を定めた地域のこと。都市計画法第8条第1項第1号に規定されている。 |
崖をおおう人工の壁のこと。 主に、敷地と道路に高低差がある場合や、敷地の背後に崖がある場合に設置される。 単に崖を補強するものではなく、土砂の崩壊を防止することがその役割であり、大きな荷重を支えることができるような性能を持つ必要がある。 |
売買の無効または取消しにより、登記抹消を求めるなどの裁判が提起された場合に、この裁判の存在を知らしめて一般に広く警告するために、裁判所書記官の職権によってなされる警告的登記のこと。 ただしこの予告登記の制度は、実効性が薄いこと、濫用される実態があることという理由により、新しい不動産登記法（平成17年3月7日施行）では廃止されている。 |
売買の無効または取消しにより、登記抹消を求めるなどの裁判が提起された場合に、裁判の存在を知らしめて警告するために、裁判所書記官の職権によってなされる警告的登記が予告登記であるが、この制度は新しい不動産登記法（平成17年3月7日施行）では廃止された。 その理由として第一に、予告登記制度が、競売を逃れるために濫用されていたことが挙げられる。例えば、競売にかけられそうな不動産を所有している者が、馴れ合いで他人に不動産を売却し、同じく馴れ合いで登記抹消訴訟を提起すれば、予告登記がなされる。このように予告登記のある不動産は、たとえ差し押さえて競売にかけたとしても、裁判の存在が障害となって、買い手がつきにくいことが予想される。このように競売逃れに予告登記が濫用されていた実態がある。 また理由の第二に、原因行為の取消し（例えば売買契約の取消し）はすでになされているのであるから、予告登記より後にその物件を購入する者は、取消し後の第三者になる。すると、予告登記よりも後に、所有権移転登記を済ませてしまえば、登記を得た者の権利が優先されてしまう （取消し後の第三者は、先に登記を具備すれば、旧所有者に対する関係では優先される）。つまり予告登記を無視して購入したとしても、実害が生じないともいえる。このような意味で予告登記の実効性が薄いことも理由に挙げられている。 |
不動産投資信託において投資法人が投資主に支払うことを予想した分配金のこと。確定額ではなく、投資法人の業績により変動することが多い。 投資法人はその会計期間（通常6ヵ月）の終了後2ヵ月以内に決算を発表することとされており、このとき、終了した会計期間における投資口1口当たりの分配金が発表される。 例えば、ある投資法人の第3期目の会計期間が「2003年1月1日～同年6月30日まで」で、2003年8月25日にその第3期分の決算発表があったとする。 予想分配金は、会計期間が開始してから2ヵ月程度の早い時期に公表されるものなので、あくまで不確実な予想にすぎない。賃貸不動産の稼働率が予想より上昇すれば、利益が増えるので、予想分配金は増える。また金利が予想より上昇すれば、利益が減少する結果、予想分配金は減少するという具合である。 このため上記の例でいえば、第4期の予想分配金が「2万1,000円」というのは、あくまで2003年8月25日の時点での予想に過ぎない。第4期の終了時（2003年12月31日）までの4ヵ月における稼働率や金利動向により大きく変化する可能性がある。 このような予想分配金の変動については、投資法人が随時公表する賃貸不動産の稼働率を、投資法人のホームページで確認することによりある程度は推測することができる。 正式な情報の開示としては、会計期間終了時に、投資法人が予想分配金の修正を公表する。上の設例で言えば、第4期の会計期間の終了時（2003年12月31日）の直後に、第4期の予想分配金の額が例えば「2万4,000円」へと修正されて一般に公表されることになる。 こうして修正された予想分配金は、その後2ヵ月以内に行なわれる決算発表において、完全に確定した額として公表される。修正された予想分配金とこの確定値とは、本来は一致するはずだが、実際には決算処理を行なう過程で僅かにズレが生じることが多い。 |
予約とは、将来において契約を締結するということを、事前に当事者どうしで合意することを指す。予約においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。 例えば、将来において売買契約を締結するという予約（売買予約という）において、買い主が予約完結権を持ったものとする。 なお、予約完結権を持つ者を「予約完結権者」または「予約権者」と呼び、その反対に予約完結権の行使を受ける者を「予約義務者」と呼ぶことがある。 上記では当事者の一方が予約完結権を持つ場合を述べたが、このような予約は「一方の予約」と呼ばれる。このほかに当事者の両方が予約完結権を持つ場合も考えることができる（当事者のどちらでも意思を表示すれば自動的に契約が成立するという予約）。このような予約は「双方の予約」である。 |
予約とは、将来において契約を締結するということを事前に当事者どうしで合意することを指す。このような予約においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。 予約完結権を持つ者が契約を行なう旨の意思を表示をすれば、相手方の承諾を待つまでもなく、契約が自動的に成立する。つまり予約完結権とは、予約を本契約へと強制的に移行させる権利であると言うことができる。 なお、売買の一方の予約における予約完結権、再売買の予約における予約完結権は、仮登記によって保全することができる |
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2010年12月6日 | コメント／トラックバック(0) |
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